04/10 Что нужно знать, если вы хотите купить жилье в Новой Москве

Эксперты рассказали, как отличаются цены на присоединенных территориях, где строится жилье и сколько там стоят услуги ЖКХ

Прошло шесть лет после присоединения к Москве большого участка Подмосковья, протянувшегося от МКАД до Калужской области. Эта территория, которую стали называть Новой Москвой, активно развивается, чтобы стать полноценной частью мегаполиса: там строятся дороги, метро, инфраструктура и, конечно, жилье.

Вместе с экспертами рынка недвижимости мы разобрались, сколько стоят квартиры в Новой Москве, насколько отличаются цены на жилье и тарифы ЖКХ от “старомосковских”, где возводятся новостройки и насколько широк выбор предложений.

В Новой Москве жилье дешевле, чем в Старой

Разница в ценах на квартиры в старых границах Москвы и на присоединенных территориях довольно существенная. По данным аналитиков “Инком-Недвижимости”, средняя стоимость первичного жилья в Новой Москве составляет 5,8 млн руб., а средняя цена 1 кв. м - 105,7 тыс. руб. В Старой Москве средняя цена квартиры - 15,3 млн, а 1 кв. м стоит 215,3 тыс. руб.

Вторичное жилье в Новой Москве стоит в среднем 7,1 млн руб., а в Старой - 12,1 млн руб. (разница в стоимости 1 кв. м тоже заметная: 121,3 тыс. руб. к 186,7 тыс. руб.).

"Цены в Новой Москве кардинально отличаются в меньшую сторону, так как рынок жилья там только-только начал оживляться, - поясняет брокер агентства недвижимости Century 21 Capital Realty Александр Романов. - Но, по нашим прогнозам, к 2020 году сделки, связанные с недвижимостью в Новой Москве, будут составлять 50%. Хотя сейчас на эту территорию приходится только 18-22% сделок. Существенная разница в ценах будет сохраняться непродолжительное время, так как спрос на жилье в Новой Москве активно растет".

В НАО квартиры дороже, чем в ТАО

В составе Новой Москвы - два административных округа: Новомосковский (НАО) и Троицкий (ТАО). НАО граничит с Южным Бутовом, Северным Бутовом и МКАДом - территориями, непосредственно примыкающими к Старой Москве. Цены на жилье здесь выше - как за счет меньшего расстояния до центра столицы, так и за счет более активного развития транспортной системы, в первую очередь метро.

"Поэтому и основная застройка ведется именно в НАО, - отмечает председатель совета директоров компании “Бест-Новострой” Ирина Доброхотова. - Сейчас там представлены предложения для продажи в 119 корпусах, а в ТАО - только в 37 корпусах в шести проектах. В Новомосковском округе бюджет покупки квартиры составляет 3,3-5,3 млн. руб, а в Троицком - 2,3 млн руб. Но объемы продаж показывают, что покупатель голосует рублем за новостройки, расположенные ближе к МКАД, у метро или с перспективой его открытия в ближайшее время. Несмотря на более высокие цены, спрос на новостройки в НАО выше".

Самые дорогие муниципалитеты Новой Москвы - Сосенское и Внуковское

Поселения Сосенское и Внуковское являются муниципалитетами с самой дорогой недвижимостью в Новой Москве - 1 кв. м жилья там стоит 122 тыс. руб. и 137 тыс. руб. соответственно, свидетельствуют данные аналитиков ЦИАН. А самые низкие цены в Новой Москве - в Роговском поселении на границе с Калужской областью (67 тыс. руб. за 1 кв. м). В других периферийных районах Троицкого административного округа (например, Щаповском, Краснопахорском) цены на вторичном рынке находятся в диапазоне 80-90 тыс. руб., а новостроек в этих локациях сейчас нет.

В Новой Москве мало новых жилых проектов

Объем предложения на первичном рынке Новой Москвы впервые превысил показатель в полмиллиона кв. м (по итогам августа он составил 505,3 тыс. кв. м жилья), сообщили в риелторской компании Est-а-Tet.

Но активность застройщиков на присоединенных территориях остается низкой на протяжении длительного времени - в год выходит всего два-три новых проекта. По данным аналитиков “Миэль-Новостройки”, новые проекты, которые появились на новомосковском рынке в этом году, располагаются в НАО, а в ТАО не появилось ни одной новинки. Основную массу нового объема предложения составляют следующие очереди в рамках уже строящихся масштабных проектов.

На Новую Москву приходится только 8% от всех новостроек Московского региона, свидетельствуют данные "Бест-Новостроя": сейчас там в экспозиции представлено 34 жилых комплекса (156 корпусов), в которых покупателям предлагается почти 9 тыс. квартир. С 2015 года предложение новостроек сократилось: тогда в продаже находилось 39 проектов на 269 корпусов,

Тарифы ЖКХ в Новой Москве могут оказаться выше, чем в Старой

Разница в тарифах на коммунальные услуги для Старой и Новой Москвы действительно существует. Причем жители присоединенных территорий в ряде случаев вынуждены платить больше, свидетельствуют данные компании “Метриум”. Например, с 1 июля 2018 года для Старой Москвы тариф на электроэнергию без дифференциации по времени (двух-/трехтарифных счетчиков) равен 4,3 руб./кВт*ч, в ТиНАО - 5,38 руб./кВт*ч. Тарифы на тепловую энергию в Старой Москве - от 1773,19 до 2279,95 руб./Гкал, в Новой Москве - от 1333,27 до 2684,47 руб./Гкал.

"Переплата за коммунальные услуги в Новой Москве связана с особенностью организации инженерных сетей, - поясняет управляющий партнер “Метриума” Мария Литинецкая. - Если тарифы в границах МКАД фактически одинаковы вне зависимости от того, как далеко дом расположен от точки присоединения к магистральным коммуникациям, то в Новой Москве, наоборот, есть такая зависимость, поскольку инженерные коммуникации проложены не так плотно. И наименьшие тарифы наблюдаются в проектах, где девелопер создает собственную инженерную инфраструктуру".

В Новой Москве не хватает социальной инфраструктуры

Сейчас на территории Новой Москвы недостаточно социальной инфраструктуры - медицинских учреждений, школ, детских садов, отмечают риелторы. Она активно строится, но темпы строительства пока отстают от ввода нового жилья. "Прежде всего это связано с тем, что застройщики обычно оставляют социальные объекты на потом, - комментирует генеральный директор компании “Миэль-Новостройки” Наталья Шаталина. - И в масштабных проектах от этого страдают жители первых очередей".

Одна из проблем с недостатком инфраструктуры связана также с процессом передачи на баланс города уже построенных объектов, отмечает в свою очередь Мария Литинецкая. "Девелоперы должны пройти все этапы согласования, и этот процесс занимает по времени до нескольких месяцев. В итоге новые проекты могут испытывать дефицит социальных объектов, которые по факту построены, но не переданы городу", - поясняет эксперт.

Строительство метро толкает цены вверх

На территории Новой Москвы открыты пять станций метрополитена, четыре находятся в процессе строительства и еще четыре - в ближайших планах. Всего на присоединенных территориях будут проходить три ветки метро - Сокольническая, Калининско-Солнцевская и Коммунарская.

За прошедший год среди всех административных округов Москвы цены на квартиры в Троицком и Новомосковском округах выросли заметнее всего, сообщил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. В НАО жилье подорожало на 19%, в ТАО - на 18%, и связано это в первую очередь с запуском Солнцевской линии метро и активным строительством нового участка Сокольнической линии.